1. 세무사에게 올해 증여 신고서 전달
본인 4억원·아내 4천만원의 2026년 증여세 신고서, 납부서, 부모님별 이체내역을 대조합니다. 부모님이 당시 세금도 지원했다면 과거 증여가액 포함 여부를 확인합니다.
확정할 것: 아내에게 과거·이번 증여를 하는 실제 부모님. 현재 계산은 같은 시부모 한 분이 모두 증여하는 가정입니다. 다르면 송금 전에 재계산합니다.
HOME PURCHASE · SCENARIO COMPARISON
우리 가족의 매수 비용 비교
부모님 명의 매수부터 본인 직접 매수까지, 필요한 돈과 남는 채무를 함께 봅니다.
새집 매매 21.5억부부 순자금 10억 · 본인 8.5억 / 아내 1.5억2026년 증여: 본인 4억 · 아내 4천만원부모님 집 인계 선경3차 · 5.5억
부모님이 추가로 마련할 현금
2026년 기증여액은 이번 필요 현금에서 제외 · 세금 지원액 포함
가족 전체 세금·중개보수
본인이 부모님께 갚을 원금
기존 D와 새 E는 무엇이 다른가요?
같은 집·같은 대출·같은 세후 매수자금을 확보합니다. E는 세후 순지원금을 부부에게 절반씩 배분한 예시이며, 최적 배분이나 지분 50:50을 뜻하지 않습니다.
| 비교 항목 | D 본인 전액 | E 부부 분산 |
|---|
E의 증여세 계산을 직접 확인하세요
부모님이 세금 포함 현금을 각자에게 증여하고 각 수증자가 자기 세금을 납부하는 모형입니다. 세금을 별도로 면제하거나 매수자금에서 누락하지 않았습니다.
| 계산 단계 · 만원 | 본인 | 아내 |
|---|
이번 세액 = (합산 산출세액 − 종전 산출세액 공제) × 97%. 종전 공제 한도도 확인했습니다. 과거 공제를 이번에 새로 받는 것이 아닙니다. 표시액은 반올림이며 실제 신고서 단위 절사·납부내역에 따라 달라질 수 있습니다.
돈이 어디에 쓰이나요
가족 전체 기준부부 자금은행 대출부모님 현금
집값은 자산으로 남고, 세금·수수료는 소모됩니다. 가족 간 매매대금·전세금·대여금의 이동은 중복 합산하지 않았습니다.
소유권과 매년 부담
원금 상환 별도광교 새집 소유자
은행에 내는 연 이자
부모님께 내는 연 이자
대여금 연 4.6% 가정. 의무 약정금리라는 뜻은 아닙니다.
이번 증여세
모든 시나리오 한눈에
부모님 필요 현금과 실제 소모 비용을 구분했습니다.
| 시나리오 | 은행 대출 | 부모님 현금 35평 | 부모님 현금 44평 | 세금·중개보수 35평 | 세금·중개보수 44평 |
|---|
선택한 방식·대출 조건의 행을 강조합니다. 대여안의 초기 증여세 0원은 실제 대여가 인정된다는 전제입니다. 연 이자와 보유세는 이 표에서 제외했습니다.
부부 분산 증여 · 실행 가이드
증여부터 공동명의 입주까지
부모님이 부부에게 현금을 각각 증여하고, 두 사람이 자기자금과 증여금으로 각자의 집 지분을 직접 취득합니다. 증여계약·실제 송금·매매계약·등기의 지분을 맞추는 절차입니다.
- 과거 증여 확인
- 대출·지분 확정
- 공동명의 계약·허가
- 각자 증여금 수령
- 대금 지급·공동등기
- 증여세 신고·납부
계약금에 증여금을 쓰면 증여금 수령이 계약금 지급보다 먼저입니다. 증여세 신고를 잔금 전에 마칠 의무가 있다는 뜻은 아닙니다. 세금 납부자금은 따로 남겨두세요.
우리 부부의 자금 배분표
| 항목 | 본인 | 아내 |
|---|
세후 순지원금을 반씩 받는 예시이며 최적 배분을 확정한 것은 아닙니다. 본인 8.5억·아내 1.5억은 각자의 실제 소유자금이라고 가정합니다. 35평·대출 4억에서 아내 지분은 종전 약 18.72%에서 약 25.42%로 바뀌지만, 총 자기자금과 부모님 지원 규모가 같아 이번 증여세는 같습니다. 실제 등기 지분은 확정 금액과 비용 정산 후 정하세요.
2. 은행 확인 후 지분과 부담액 확정
은행에 부부 공동명의 매수이며 대출은 본인이 부담할 계획이라고 설명합니다. 실제 승인액·차주·담보 제공자·전입 조건을 확인합니다. 공동명의라고 대출 한도가 두 배가 되는 것은 아닙니다.
집값과 취득비용, 계약금·중도금·잔금의 부담표를 만듭니다. 부모님 증여액과 지분은 이 표를 기준으로 세무사·법무사와 확정합니다.
3. 처음부터 부부를 공동매수인으로 계약
매매계약서에 부부 두 명과 최종 지분을 표시하고 지급 일정을 정합니다. 본인 단독으로 산 뒤 아내에게 지분을 넘기는 방식과 다릅니다.
거래 당시 토지거래허가 대상이면 공동매수인·지분·실거주 계획에 맞게 허가 절차를 진행합니다. 2027년 1월의 지정 여부는 계약 전 관할 구청에서 확인하세요. 허가·대출이 불가능할 때의 계약 처리도 중개사와 검토합니다.
4. 증여계약 작성 → 각자 계좌로 수령
실제 증여자·수증자별로 금액, 날짜, 지급계좌를 적은 현금 증여계약서를 작성합니다. 부모님이 본인과 아내의 계좌로 각각 송금하고 계약서와 은행 거래내역을 보관합니다.
부모님 → 본인 계좌 → 본인 세금 / 본인 지분 매수대금
부모님 → 아내 계좌 → 아내 세금 / 아내 지분 매수대금
이체 메모나 계약서만으로 세무상 인정이 보장되지는 않습니다. 받은 돈을 각자의 실제 재산 취득에 사용해야 합니다.
5. 계약금부터 잔금까지 지급 내역 관리
가능하면 각자 계좌에서 매도인에게 지급합니다. 매 회차를 정확히 같은 비율로 나눌 필요는 없지만 전체 지급액과 최종 부담 지분이 맞도록 정산합니다. 아내 돈을 본인 계좌로 전부 모으기보다 각자의 지급 흐름을 남기는 편이 명확합니다.
자금조달계획에는 각자의 자기자금·증여금·은행 차입을 구분합니다. 표의 ‘집값 부담’은 계약금부터 잔금까지의 합계이며 잔금일에 다시 전액 보내는 금액이 아닙니다. 증여세로 남길 돈을 집값으로 중복 계산하지 않습니다.
6. 잔금 지급·취득세 납부·공동명의 등기
잔금일에 대출 실행과 지급을 확인하고 법무사가 최종 지분으로 소유권이전등기를 진행합니다. 일반 유상취득세는 취득일부터 60일 이내 신고·납부하되 그 전에 등기하면 등기 전에 납부합니다.
현금을 증여받아 제3자의 주택을 매수하는 구조로, 부모님 소유 주택을 증여받는 거래와 구분합니다. 계약서·등기·자금 부담표가 일치하는지 확인하고 정해진 입주 조건을 이행합니다. 지방세법 제20조 ↗
7. 증여세는 두 사람이 각각 신고·납부
각자 받은 증여에 대해 올해 증여 내역을 반영하고, 자신의 계좌에 남긴 세금 납부자금으로 납부합니다. 기한은 증여받은 달의 말일부터 3개월 이내입니다. 2027년 1월 증여라면 원칙적으로 2027년 4월 30일까지입니다.
신고서·납부서·증여계약서·매매계약서·이체내역을 함께 보관합니다. 신고 자체가 절세 인정의 확정을 뜻하지 않습니다. 국세청 신고·납부기한 ↗ · 증여세 납세의무 ↗
주택 구입은 어떻게 달라지나요?
| 구분 | 본인 단독매수 | E 부부 공동매수 |
|---|---|---|
| 매매계약·등기 | 본인 단독 | 두 사람과 각자의 지분 |
| 부모님 지원금 | 본인에게 지급 | 각자 계좌로 지급 |
| 증여세 신고 | 본인 중심 | 각자 신고·납부 |
| 자금 관리 | 본인 중심 | 각자의 부담액과 지분 대조 |
| 향후 집 전체 매도 | 본인 결정 | 두 소유자의 참여 필요 |
E안에서는 부모님 집을 매수하거나 서로 전세계약을 맺지 않습니다.부모님은 기존 집을 유지하고, 부부는 광교 집을 공동매수해 거주합니다. 은행 대출의 실제 원리금 부담도 계획과 맞춰야 합니다.
확인 전 항목: 부모님별 증여액·과거 신고세액·자기자금의 출처·은행 승인·최종 등기 지분. 법무사·채권 할인·인지세·대출 부대비용·이사비 등은 아직 견적에 포함되지 않았습니다. 해당 비용을 추가 증여로 충당하면 증여금과 세금도 다시 계산해야 합니다.
반대 입장에서 검토한 결과
계산상 절감은 재확인했습니다. 개별 거래의 세법상 인정은 아직 확정할 수 없습니다. 올해 증여는 2027년에도 합산됩니다. 부모님 중 실제 송금자, 과거 신고서, 자금 8.5억·1.5억의 소유 내역과 공동명의 계약은 추가 확인이 필요합니다.
1. 아내 명의만 빌리는 경우
받은 돈이 본인의 단독주택·채무에 쓰이고 아내에게 실질 재산이 남지 않으면 본인에게 귀속된 증여로 재판단될 수 있습니다. 이체·증여계약·매매계약·등기와 실제 자금 사용이 일치해야 합니다.
국세기본법 제14조 · 실질과세 ↗2. 지분과 돈이 맞지 않는 경우
추가 지원금을 반씩 받는다고 집 지분도 반씩 되는 것은 아닙니다. 본인 자금 10억과 대출 원리금 부담을 함께 반영해야 합니다. 부족한 지분 대금을 다른 배우자가 부담하면 별도 증여 검토가 생깁니다. 공동명의 등기만으로 인정이 보장되지 않습니다.
상증세법 제45조 · 취득·상환자금 ↗3. 시아버지·시어머니를 잘못 합치는 경우
본인에게는 부모님을 동일인으로 합산합니다. 아내에게 시부모는 인척이므로 두 분을 자동으로 동일인 합산하지 않습니다. 기타 친족 공제 1천만원은 두 분 각각 새로 생기지 않습니다. E는 같은 한 분이 과거·이번 전액을 증여한다는 계산 가정입니다.
국세청 · 동일인 합산과 친족 공제 ↗4. 4억·4천만원이 세후 금액인 경우
올해 부모님이 과거 증여세도 따로 내주었다면 그 지원액까지 과거 증여가액에 포함될 수 있습니다. 단순히 계좌로 받은 돈만 넣으면 이번 세금이 과소 계산됩니다. 기존 공제 사용, 종전 산출세액·납부내역, 가산세는 신고서로 대조해야 합니다.
국세청 질의회신 · 세금 대납 쟁점 ↗5. 대출·허가가 전제와 다른 경우
은행 4억은 승인액이 아닙니다. 공동명의·실제 차주·DSR·전입 조건에 따라 부족액이 커질 수 있으므로 대출 없음도 비교하세요. 원안 A·B의 소유자와 거주자 불일치는 별도 허가 문제입니다. 2027년 규정은 거래 전에 재확인해야 합니다.
금융위원회 · 주택담보대출 조건 ↗6. 초기 증여세만 적은 경우
이 비교는 이번 증여세와 명시한 취득비용만 계산합니다. 공동명의의 보유·양도세, 부모님의 향후 상속세까지 합친 평생 절세액은 아닙니다. 상속 전 증여 합산 기간은 상속인 여부에 따라 달라지므로 가족 전체 재산으로 따로 검토해야 합니다.
국세청 · 상속 전 증여 합산 ↗실제 분쟁 사례: 조심 2022중2366, 2022.09.29.부친이 며느리에게 준 현금이 아들의 증여세 납부자금에 쓰였다는 이유로 과세관청이 우회증여를 주장한 사건입니다. 심판원은 각자의 금융재산, 별도 예금과 사용 사정 등을 보고 단순한 통로라고 단정하기 어렵다며 과세를 취소했습니다. 현금 이동만으로 자동 부인되거나, 가족별 증여만으로 자동 승인되는 것은 아니라는 참고 사례입니다. 이번 공동명의 매수와 동일한 사건은 아닙니다. 결정문 전재 전문 ↗
사례는 2차 자료에 전재된 결정문을 확인했습니다. 조세심판원 원본과 이번 계약에 대한 개별 판단은 추가 확인이 필요합니다.
사례는 2차 자료에 전재된 결정문을 확인했습니다. 조세심판원 원본과 이번 계약에 대한 개별 판단은 추가 확인이 필요합니다.
계약 전 대조할 실제 서류: 2026년 두 사람의 증여세 신고서·납부서, 부모님별 이체내역, 세금 지원 내역, 전세보증금 반환 및 순자금 본인 8.5억·아내 1.5억 증빙, 배우자와의 지분·대출 부담표, 은행 승인 조건. 현재는 서류 원본을 받지 못했습니다.
전세보증금을 8억으로 줄이면
기존 집 순매수자금 2억과 취득세 등 715만원을 쓰면 본인에게 7억 9,285만원이 남습니다.
- 전세 8억: 715만원을 부모님에게 실제로 빌리면, 초기 비용과 부모님 추가 현금은 A와 같습니다. 부모님 대여 원금은 715만원으로 줄어듭니다.
- 전세 7억 9,285만원: 계산에 포함한 항목에서는 추가 대여·증여가 필요 없습니다. 부모님 현금과 초기 비용은 A와 같습니다.
두 금액은 자금 배분 계산값입니다. 전세 조건의 적정성과 허가·대출 조건을 충족해야 합니다.
상속세는 아직 미확정입니다
생전에 무상으로 주는 돈에는 증여세가 적용됩니다. 지금 받는 주택자금을 상속세로 선택해 낼 수는 없습니다.
- A·B: 부모님 새집과 다른 재산·채무를 포함해 향후 상속세 계산
- C: 부모님의 대여금 채권도 상속재산에 포함
- D·E: 상속인에게 한 증여는 원칙적으로 10년, 상속인이 아닌 사람에게 한 증여는 5년 합산 여부를 검토하고 관련 세액을 법정 한도 내 공제합니다. 아내의 상속인 해당 여부도 확인해야 합니다.
필요 정보: 부모님 각각의 재산·채무, 기존 증여자, 배우자와 자녀 구성. 미확정을 0원으로 보지 않았습니다.
계산 가정과 포함하지 못한 비용
- 현재 규정 기준 추산입니다. 2027년 1월 거래 전 세법·토지거래허가 지정 연장·대출 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 사용자 확인: 2026년에 본인 4억·아내 4천만원을 본인 부모님에게 받았으며, 이번 증여도 같은 부모님이 할 예정입니다. 세전 신고가액·일반 증여이고 그 외 증여가 없다고 가정합니다. 본인의 종전 과세표준 3.5억/산출세액 6천만원, 아내는 3천만원/300만원을 반영했습니다. 아내의 과거·이번 증여자가 같은 한 분이라는 점은 아직 미확인입니다.
- 세금 납부용 현금까지 이번 증여 총액에 포함하여 역산했습니다. 증여세는 각 수증자가 자기 증여금에서 납부하는 모형이며, 기한 내 신고공제 3%를 적용했습니다. 대여안은 상환능력·실제 상환 등으로 금전대차가 인정되는 전제입니다.
- 일반 유상취득세율과 부모님 기존 집 양도세 비과세를 가정합니다. 부모님 단독/공동 명의, 실제 거래가액과 계약서 검토는 남아 있습니다.
- 새집 중개보수만 0.7% 상한 + 부가세 10%를 반영했습니다. 가족 간 매매·전세까지 모두 중개하면 원안에는 최대 1,595만원(부가세 가정 포함)이 추가되며, 본인 부담분을 증여로 지원하면 증여세도 증가합니다.
- 본인 단독명의·단독 임차인으로 표시한 A~D는 아내 자기자금 1.5억원의 사용 관계를 별도로 정리해야 합니다. 배우자 증여공제 잔액과 실제 부담 관계는 아직 확인하지 않았으며, 해당 추가 세금은 기존 비교표에 포함하지 않았습니다.
- 제외: 등기·법무사·국민주택채권 할인·인지세·감정평가·대출 부대비용·이사·수리비, 재산세·종부세, 이자에 대한 최종 소득세, 미래 양도세·상속세. 견적과 공시가격·명의·소득 정보가 필요합니다.
- 부모님께 지급한 이자는 가족 내부 이전이지만, 그 이자에 대한 세금은 실제 비용입니다. 통상 개인 간 대여 이자는 소득세 25% 및 지방소득세 원천징수와 종합과세 여부를 검토합니다.
계산과 판단의 근거
공식 법령·기관 안내를 토대로 계산했습니다. 개별 계약의 허가나 대출 승인을 의미하지 않습니다.