HOME PURCHASE · SCENARIO COMPARISON
우리 가족의 매수 비용 비교
부모님 명의 매수부터 본인 직접 매수까지, 필요한 돈과 남는 채무를 함께 봅니다.
새집 매매 21.5억본인 순자금 10억기존 증여 신고가액 4억 가정부모님 집 인계 선경3차 · 5.5억
부모님이 추가로 마련할 현금
과거 증여 4억은 제외 · 자기자금 투입 / 이번 증여 / 대여를 포함
가족 전체 세금·중개보수
본인이 부모님께 갚을 원금
돈이 어디에 쓰이나요
가족 전체 기준본인 자금은행 대출부모님 현금
집값은 자산으로 남고, 세금·수수료는 소모됩니다. 가족 간 매매대금·전세금·대여금의 이동은 중복 합산하지 않았습니다.
소유권과 매년 부담
원금 상환 별도광교 새집 소유자
은행에 내는 연 이자
부모님께 내는 연 이자
대여금 연 4.6% 가정. 의무 약정금리라는 뜻은 아닙니다.
이번 증여세
모든 시나리오 한눈에
부모님 필요 현금과 실제 소모 비용을 구분했습니다.
| 시나리오 | 은행 대출 | 부모님 현금 35평 | 부모님 현금 44평 | 세금·중개보수 35평 | 세금·중개보수 44평 |
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선택한 방식·대출 조건의 행을 강조합니다. 대여안의 초기 증여세 0원은 실제 대여가 인정된다는 전제입니다. 연 이자와 보유세는 이 표에서 제외했습니다.
전세보증금을 8억으로 줄이면
기존 집 순매수자금 2억과 취득세 등 715만원을 쓰면 본인에게 7억 9,285만원이 남습니다.
- 전세 8억: 715만원을 부모님에게 실제로 빌리면, 초기 비용과 부모님 추가 현금은 A와 같습니다. 부모님 대여 원금은 715만원으로 줄어듭니다.
- 전세 7억 9,285만원: 계산에 포함한 항목에서는 추가 대여·증여가 필요 없습니다. 부모님 현금과 초기 비용은 A와 같습니다.
두 금액은 자금 배분 계산값입니다. 전세 조건의 적정성과 허가·대출 조건을 충족해야 합니다.
상속세는 아직 미확정입니다
생전에 무상으로 주는 돈에는 증여세가 적용됩니다. 지금 받는 주택자금을 상속세로 선택해 낼 수는 없습니다.
- A·B: 부모님 새집과 다른 재산·채무를 포함해 향후 상속세 계산
- C: 부모님의 대여금 채권도 상속재산에 포함
- D: 상속 개시 전 10년 내 증여는 원칙적으로 합산하고 관련 증여세액을 법정 한도 내 공제
필요 정보: 부모님 각각의 재산·채무, 기존 증여자, 배우자와 자녀 구성. 미확정을 0원으로 보지 않았습니다.
계산 가정과 포함하지 못한 비용
- 현재 규정 기준 추산입니다. 2027년 1월 거래 전 세법·토지거래허가 지정 연장·대출 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 기존 4억은 최근 10년 내 부모님에게 받은 일반 증여의 신고가액으로 가정했습니다. 성년 공제 5천만원과 종전 산출세액 6천만원, 정상 신고에 따른 신고세액공제 3%를 반영합니다. 조부모 증여 포함, 10년 경과, 세후 수령액인 경우 재계산해야 합니다.
- 증여세 대납분도 추가 증여로 포함하여 역산했습니다. 대여안은 상환능력·실제 상환 등으로 금전대차가 인정되는 전제입니다.
- 일반 유상취득세율과 부모님 기존 집 양도세 비과세를 가정합니다. 부모님 단독/공동 명의, 실제 거래가액과 계약서 검토는 남아 있습니다.
- 새집 중개보수만 0.7% 상한 + 부가세 10%를 반영했습니다. 가족 간 매매·전세까지 모두 중개하면 원안에는 최대 1,595만원(부가세 가정 포함)이 추가되며, 본인 부담분을 증여로 지원하면 증여세도 증가합니다.
- 제외: 등기·법무사·국민주택채권 할인·인지세·감정평가·대출 부대비용·이사·수리비, 재산세·종부세, 이자에 대한 최종 소득세, 미래 양도세·상속세. 견적과 공시가격·명의·소득 정보가 필요합니다.
- 부모님께 지급한 이자는 가족 내부 이전이지만, 그 이자에 대한 세금은 실제 비용입니다. 통상 개인 간 대여 이자는 소득세 25% 및 지방소득세 원천징수와 종합과세 여부를 검토합니다.
계산과 판단의 근거
공식 법령·기관 안내를 토대로 계산했습니다. 개별 계약의 허가나 대출 승인을 의미하지 않습니다.